香港已经彻底成为国内楼市的领头羊！
这里不仅包括涨幅，还有市场整体的情绪，堪称是多线迸发，呈现出集体螺旋上升共振的局面。
这种局面，也正是我们在5年前经常见到的那种赚钱效应之下的生机勃勃的态势。
问题在于，香港和国内同样是在2022年彻底进入下行周期，但为何，香港只下行了不到三年，在2025年就已经开始触底反弹。
而内地至今都在以价换量。
是什么造成了香港和内地楼市之间这么巨大的差异的？而导致这种巨大差异的原因，到底是因为香港做对了什么？而内地又错过了什么？
先看数据。根据中原地产的统计，一手私人住宅和销售总金额都比去年同期分别急升38%及94%，创下历年同期新高。
这个数据其实不是最重要的，因为有可能是价格跌到位了，刚需客进场，就像现在的上海北京低总价老破小卖的也很好一样。
所以，单纯的看量在今天并不能说明什么。就像内地楼市大家都在传递环比上涨了多少一样，也不重要，同比才是最重要的。这些都是数据陷阱。
香港的成交数据中，最重要的是大手客的成交数据，截至3月20日，新盘大手客入市创2008年以来同期新高。
什么是大手客？用大家都能听懂的话就是温州炒房团。也就是那些大手笔一买很多套的投资客。
这些人的出现，并且近18年来新高，说明了香港楼市的动物精神已经被彻底激活了！
这导致香港楼价在2026年至今，年内累计已经涨了5.04%。什么意思呢？机构本来预测今年全年香港楼市的涨幅会是5%。结果第一季度就完成了，结果机构又修正为今年香港楼市的整体涨幅为15%。
复盘数据，会发现香港楼市真正的转折点出现在去年年中，市场突然出现了情绪上的反弹，诡异之处就在这里，就是大家忽然都开始相信香港的房价还会继续上涨。
为何是这个时间点市场情绪开始集体上升？又为何忽然整个市场都陷入了上涨情绪之中？我不知道，但应该也没人知道，就像巴菲特也预测不了市场何时会反弹一样。
但有一个先行指数是确定的，这就是租金。
在2025初，香港租房市场开始持续爆火，租金一路走高，涨幅创历史新高。
租金是什么？是最真实的居住需求，并且这个数据基本是没法造假的，因为是纯市场化的交易。
2月份租金指数报200.8点，按月微升0.05%，看着好像涨的也不高，但问题是现在涨的每一个数字，其实都是历史新高。
利嘉阁地产研究部主管陈海潮预计，2026年全年租金可望再升约7%。
这就是香港楼市现在的状态，租金房价交互影响、同频共振、螺旋上升，这是楼市最好的状态。就像股市中，买入优质的公司，股息和股价会同频上涨一样。
接下来，我们复盘一下这一次的香港楼市到底做对了什么？
用一句话总结就是，香港楼市爆发并非偶然，是政策、人才引进、资产配置等多重逻辑共振的结果。
从政策层面是的，从2024年2月28日开始，香港特区政府一次性彻底放开了所有住宅的限购政策。
放开到什么程度呢？就是不管你是哪里人，只要你在香港买房，和香港人就是一样的条件、一样的政策、一样的税率。
并且是执行了十几年的限购政策一次性全部放开，一点都不拖拉、一点也不犹豫。果断而又决绝。
其次，政策的放开，正好遇上了这几年香港大力推进的各项人才引进计划。
官方数据是，过去三年各项人才入境计划共接了近60万宗申请，获批了41万宗。
这41万宗拿到香港身份的人，就算有一半在香港居住，就是20万的居住需求，这也是为什么香港的租金在疯狂上涨的原因。
锦上添花的是，香港自2024年底进入降息周期，银行利息下行、定期存款收益走低，倒逼出资金的挤出效应。这些钱要么进入股市、要么进入楼市。
香港楼市是在2025年启动，2025年香港恒生指数全年上涨27.8%，香港IPO市场重夺全球第一。
重点是，这些股市里凭运气挣得钱，最后都会选择落袋为安，再次落到楼市。
香港股市行情会领先楼市上涨，这就是最典型的楼股传递效应。
当新股市场持续活跃、港股走势向好，会加速释放财富效应，这最终导致金融资产快速增值。但最终这些快速获得的金融资产，必须设法避险，才能坐实。
这时，核心地段的实物资产便成为最自然不过的避险选择。
总之，香港这一次的大行情主要就是以上三个原因共同托举而成。
可以简单概括为：果决的政策、海量的需求、赚钱效应激发的动物精神。
最终市场形成了上行周期的共识。
对这种上行期的共识，最大的信号是李嘉诚开始重新入场。
2013到2016年，在楼市最疯狂时，李嘉诚开始大规模抛售内地与香港物业，套现超千亿，完美躲过 2021 年后内地和香港楼市的深度调整。
十年后，2025年9月，长实以19.53 亿港元夺得香港沙田九肚住宅地块，时隔4年再次在港成功拿地，且出价显著高于市场预期。
2026年3月，长实集团主席李泽钜在2025 年度业绩会上公开确认：
“地产是集团的核心业务之一，只要回报合理，我们一定会参与竞拍。”
这被解读为李氏家族时隔多年，对房地产战略的180度转向，不再是试探，而是明确回归。
事实正是这样，对香港楼市来说，那种上行期的激情，已经回来了！
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